Quem não registra, não pode provar que é dono!
ARTIGOS DO CÓDIGO CIVIL QUE RESSALTAM A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO
Art. 1227 Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos ( arts. 1245 e 1247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1245 Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1246 O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este a prenotar no protocolo.
Art. 1247 Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo Único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente....”
Regularize a situação do seu Imóvel
Os Serviços concernentes aos Registros Públicos foram estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, e estão sujeitos ao regime estabelecido pela Lei 6015 de 31/12/1973.
As transações imobiliárias devem ser registradas no Registro de Imóveis para garantia de sua eficácia jurídica e publicidade das mesmas.
Qualquer documento que transmita, altere, modifique ou imponha condições sobre imóveis, deve ser registrado no Registro de Imóveis para sua validade em relação a terceiros ou para sua disponibilidade.
IMPORTANTE
PARA TODOS OS TITULOS COM ATOS DE REGISTRO: Cópia autenticada do documento de identidade do apresentante, conforme provimento 37 de 05/11/2007. (Atos de averbação não precisam).
ESCRITURAS: Cópia da mesma, ou em duas vias, uma fica arquivada. (não precisa de autenticação)
INSTRUMENTOS PARTICULARES COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA OU HIPOTECA: As certidões exigidas pelo artigo 115 da Lei 1037/86 e decreto 93240/86 art. 4º, devem vir relacionadas e enumeradas no contrato. Será necessário o arquivamento das certidões no registro Imobiliário. (Originais ou cópias autenticadas)
INSTRUMENTOS PARTICULARES DE PROMESSA DE VENDA: Devem ser rerratificadas por escritura pública , salvo se estiverem com firma reconhecida antes de 2003.
TÍTULOS JUDICIAIS:
Cópias
: dos CPFs dos Herdeiros(as) e Meeiro(a) - (Não precisa de autenticação)
Para registro de uma escritura pública de compra e venda deve ser apresentado o documento original, junto com uma guia de comunicação e um formulário de apresentação que é preenchido na hora pela pessoa que está cuidando da documentação. Todo título de propriedade tem de dar entrada no original, sendo que os contratos particulares têm de dar entrada em duas vias originais e uma será arquivada.
Para averbações de qualquer modo altere ou acrescente informações ao registro existente, por exemplo, (casamento), deve ser preenchido um requerimento em duas vias pela pessoa interessada e juntado a certidão original e cópia (que ficará arquivada), do novo estado civil. Todo documento deve dar entrada com um formulário de apresentação que é preenchido na hora pela pessoa que está cuidando da documentação.
Quando se tratar da primeira aquisição imobiliária, esta declaração deve vir mencionada no documento. Se for um contrato particular de um agente financeiro, pode ser aceita uma declaração avulsa com firma reconhecida de todos os compradores. Em ambos os casos, tem de ser anexado as certidões do 5º e 6º distribuidores em nome dos compradores e se for escritura pública, uma cópia autenticada dessas certidões. Para contratos fora do âmbito do Sistema Financeiro de Habitação existe um modelo próprio de declaração.
Evite que seu documento fique com exigências.
Como existem vários tipos de documento com naturezas diferentes é difícil estabelecer uma regra única para que seu documento não fique com pendências quando ingressar no registro de imóveis, mas alguns cuidados podem ser tomados, principalmente por aqueles que se aventuram a cuidar de uma documentação sem a orientação de um profissional de Registro Imobiliário.
Antes de dar entrada no documento verifique a qualificação das partes envolvidas, que tem de estar exatamente igual ao ultimo registro imobiliário quando constar na matricula do imóvel, ou deve constar da maioria dos documentos, inclusive documentos judiciais. A qualificação deve conter Nome completo sem abreviações, Nacionalidade, Profissão que expresse a capacidade civil (pessoa maior), CPF, Estado civil, que se for a de Solteiro (a), Separado (a), Divorciado (a), ou Viúvo (a) deve vir com a declaração se vive ou não em União estável com alguém, e também a Residência ou local de domicílio. Verifique sempre se esses itens estão corretos!
O outro assunto muito importante é a parte Fiscal, os impostos quando houver, as certidões fiscais e dos distribuidores quando for o caso, mas quando forem necessárias as certidões, deverão estar com os nomes corretos, e dentro do prazo de validade, procure orientação de um profissional quanto a parte fiscal se for o caso do seu documento, mas lembre-se que o imposto deverá sempre estar relacionado com exatidão ou anexo ao documento conforme o caso. Lembre-se que o documento apresentado deve coincidir com o ultimo documento apresentado, quanto ao proprietário do imóvel ou ao detentor de algum direito já registrado ou averbado.
Primeira aquisição imobiliária.
A primeira aquisição imobiliária é favorecida por duas leis. Uma lei Federal (6015/73 art. 290) que concede um desconto nos atos de lavratura e de registro na parte financiada da transação e outra lei Estadual (lei 3217/77) que isenta o 1º adquirente do acréscimo previsto pelas leis estaduais 3217/77, acréscimo de 20% para o Fundo do Tribunal de Justiça (FTJ), lei 4664/05 acréscimo de 5% para o do Fundo da Defensoria Pública (FUNDPERJ) e lei 111/06 acréscimo de 5% para o do Fundo da Procuradoria do Estado (FUNPERJ).
Quando for a sua primeira aquisição imobiliária, e ela for para fins residenciais, e financiada pelo sistema financeiro da habitação, este fato deve ser declarado no documento, e se for um contrato particular de um agente financeiro e a declaração não for expressa ou estiver incorreta, pode ser aceita uma declaração avulsa com firma reconhecida de todos os compradores, e em ambos os casos tem de ser anexado as certidões do 5º e 6º distribuidores em nome dos compradores e quando o documento for uma escritura pública é necessário juntar uma xerox dessas certidões autenticada pelo próprio cartório que lavrou a escritura. Para contratos fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, existe um modelo próprio de declaração que isenta o documento dos acréscimos estabelecidos pelas leis estaduais.
Perguntas frequentes:
P.- Quanto custa a certidão de ônus reais?
R.- Atualmente a certidão está custando R$: 49,42 (ano de 2010), podendo ser cobrado diferença de R$ 3,40 por folha adicional.
P.- Em quanto tempo fica pronta a certidão?
R.- Para pagamento em dinheiro 5 dias úteis e em cheques 5 dias úteis.
P.- O que precisa para pedir uma certidão?
R.- Saber o endereço correto e completo do imóvel que deverá ser preenchido em um formulário próprio no momento do pagamento, num caixa exclusivo para certidões.
P.- Como saber se uma rua pertence a um cartório?
R.- O modo mais simples é consultar o guia da cidade e verificar o bairro em que ela se encontra. Verifique os bairros correspondentes. Outro modo é verificar o documento de propriedade e ver qual foi o cartório de registro e a data do mesmo. Consulte os períodos de transição de um cartório para outro.
P.- Qual o endereço do cartório ...?
P.- Como posso saber o telefone de outro cartório?
P.- O que é preciso para dar entrada para o registro de um documento?
R.- Sempre trazer o documento original, se for documento particular ou requerimento, apresentá-lo em duas vias junto com o documento ou certidão original e uma xerox da mesma. O pagamento deve ser feito no ato da apresentação e deve ser preenchido um “formulário de apresentação” pela pessoa que estiver cuidando da documentação.
P.- Posso saber quanto custa um documento pelo telefone ou pela Internet?
R.- Não. Devido à variedade e complexidade para calcular um documento, não se pode estabelecer uma regra geral (cada caso é um caso). Os documentos podem conter um ou mais atos, que podem ser de registro ou de averbação ou ambos; podem ter ou não emissão de guias para um ou mais órgãos públicos, necessidade de arquivo ou microfilmagem, gravação eletrônica, com duas ou mais pessoas, gerando valores diferentes para documentos parecidos conforme o conteúdo de cada um.
P.- Depois de pago e protocolado o documento, o valor dos emolumentos pode sofrer alterações?
R.- Sim. O valor da entrada é recebido como deposito prévio, e só depois do recálculo mediante à verificação de todos os atos praticados é que o valor final é definido, sendo feita uma cobrança ou devolução, conforme o caso.
P.- Meu título de propriedade é anterior à fundação deste cartório. Que devo fazer para atualizar meus dados neste cartório?
R.- Deve ser pedida uma certidão de ônus reais em cada cartório que se desdobrou desde onde foi feito o registro do seu título de propriedade até este cartório. Consulte os períodos de transição de um cartório para outro. De posse desta(s) certidão(dões) juntá-la(s) ao documento que se pretende averbar ou registrar e dar entrada no cartório.
USUCAPIÃO: CONCEITO, REQUISITOS E ESPÉCIES
João José Ramos Schaefer
Sumário
O conceito -- O usucapião antes do Código Civil de 1916 -- O
usucapião extraordinário -- O usucapião ordinário -- A soma dos tempos de
posses -- Disposições do novo Código Civil -- Outras espécies de usucapião -- Os
usucapiões constitucionais: o usucapião especial urbano e o usucapião especial
rural -- O usucapião coletivo -- O usucapião em defesa, na reivindicatória, de área
considerável, por diversas pessoas, com indenização -- O problema da
indenização -- O usucapião de composse -- A ação de usucapião -- O usucapião
de terras na ilha -- Precedentes judiciais -- Prazos de prescrição.
O conceito
O usucapião, instituto a que o novo Código Civil se refere no
feminino – a usucapião – numa forma sobre cuja aceitação tenho dúvidas, tão
arraigado na tradição do direito brasileiro o uso da palavra no masculino, como no
Código de 1916, é, basicamente, uma modalidade de aquisição de propriedade de
bens móveis ou imóveis pelo exercício da posse nos prazos fixados em lei.
Um velho acórdão do Supremo Tribunal Federal, por sinal em
recurso extraordinário originário de Santa Catarina, disse que: “o usucapião é a
aquisição do domínio pela posse ininterrupta e prolongada: são condições para
que ele se verifique a continuidade e a tranqüilidade” (RE 6287/SC, RT 49/352).
Clóvis, o autor do Código Civil de 1916, não diverge desse
entendimento, definindo o usucapião como “a aquisição do domínio pela posse
prolongada”.
Adiante diz Clóvis que o fundamento do usucapião é a posse unida
1 Advogado. Ex-Presidente da OAB-SC. Desembargador aposentado. Ex-Presidente do TJSC.
ao tempo (Direito das Coisas, Ed. Justiça, p. 170).
Esclareça-se, outrossim, que a posse ad usucapionem é a
configurada nos termos do Código Civil, qual seja, o exercício de fato, “pleno ou
não, de algum dos poderes inerentes à propriedade” (art. 1.196 do novo Código
Civil, correspondente ao art. 485 do antigo Código).
De outro lado, consoante o art. 1.208 do novo Código, em
reprodução literal do art. 497 do antigo: “Não induzem posse os atos de mera
permissão ou tolerância, assim como não autorizam a sua aquisição os atos
violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência, ou a
clandestinidade”.
O usucapião antes do Código Civil de 1916
Antes do Código Civil de 1916 não havia usucapião sem a boa-fé
do possuidor, qualquer que fosse o tempo de sua posse.
Segundo o relato do notável Ministro Orozimbo Nonato, Lei de
1534, em palavras que se projetaram nas Ordenações Filipinas, aludindo aos
possuidores de má-fé, era peremptória e desenganada: “estes tais não poderão
prescrever em tempo algum” (Ac. unân. no RE n. 9.979, de 28-9-49).
Era necessária, então, antes do Código Civil de 1916, a posse
prolongada e de boa-fé para ser reconhecido o usucapião.
O usucapião extraordinário
Somente depois do Código Civil daquele ano, o registro é do Min.
Carvalho Mourão, em acórdão em recurso também de Santa Catarina (Revista
Justiça, vol.10, p. 312) “foi estatuído adquirir o domínio independentemente do
título e boa-fé, que, em tal caso, se presumem, aqueles que, por trinta anos, sem
interrupção, nem oposição, possuírem como seu um imóvel”.
Esse usucapião, denominado extraordinário, estava previsto no
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artigo 550 do Código Civil, exigindo-se posse de 30 anos, que veio a ser reduzida
a 20 anos pela Lei n. 2.437, de 1955.
Eu era, então, acadêmico de Direito, e a redução do prazo foi
saudada como um avanço por grande maioria, mas alguns viram na diminuição do
prazo do usucapião extraordinário um atentado ao direito de propriedade.
O usucapião, contudo, em qualquer hipótese, não representa um
ataque ao direito de propriedade, mas um tributo à posse, pois, para ser possível o
usucapião exige-se do possuidor posse por longo período, exercendo-se esse
direito contra quem, embora tendo título de propriedade, abandonou o imóvel,
deixando que outrem o ocupasse e lhe conferisse função social e econômica mais
relevante.
Preenchidas essas condições de tempo, continuidade e
incontestabilidade, o possuidor pode requerer ao juiz que declare, por sentença,
sua posse ad usucapionem, servindo a sentença como título para transcrição no
registro de imóveis.
O usucapião ordinário
Já os possuidores de boa-fé, dotados de justo título (entre estes se
inclui o compromisso particular de compra e venda, TJSC, Ap. Cív. ns.
2000.021336-7, Des. Carlos Prudêncio e 88.083613-6, Des. Eládio Torret Rocha e
STJ, REsp n. 171.204, Min. Aldir Passarinho Jr.), já esses possuidores podiam, na
vigência do Código Civil revogado, usucapir imóvel tendo posse, entre presentes,
de dez anos, e vinte, entre ausentes, desde que titulares de posse contínua e
incontestada.
Era o que estabelecia o art. 551 do antigo Código Civil,
esclarecendo o parágrafo único desse artigo que se consideram presentes os
habitantes do mesmo município e ausentes os que habitam municípios diversos.
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A soma dos tempos de posses
De notar-se que não se exige tempo de posse exclusiva do
requerente do usucapião, podendo o tempo exigido resultar da soma da posse
atual com a de antecessores.
Nesse sentido o disposto no artigo 552 do Código Civil de 1916,
em norma que tem sua correspondência no artigo 1.243 no novo Código Civil,
nestes termos:
“O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos
artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a de seu antecessor, contanto que
ambas sejam contínuas e pacíficas”.
Esse fenômeno da soma de posses era chamado pelos romanos
de “accessio possessionis”.
Acórdão do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, transcrito por
José Geraldo Rodrigues Alckmin em seu “Repertório de Jurisprudência do Código
Civil”, sob non. 929, p. 353, assentou que “para efeito de usucapião, a acessio
possessionis só se realiza mediante ato transmissivo devidamente formalizado”.
Isto é, somente havendo um título escrito de transferência de posse é que seria
admitida a soma de posses para alcançar o tempo mínimo para o usucapião.
No mesmo sentido decisão do TJRS, na mesma obra, sob n. 872,
p. 329.
O Tribunal de Justiça do Estado, durante muito tempo, assim
também entendeu, como se vê, dentre outras, a Apelação Cível n. 32.935, de que
“A soma de posses deve decorrer de título hábil tal qual como o de compra e
venda de imóvel, revestido das formalidades legais”.
Em 1997 fui relator da Apelação Cível n. 50.250 e me impressionei
com o parecer do Procurador que oficiou nos autos, Dr. José Antônio Salvadori,
que fundado em precedente do TJSP, admitia a soma de posses mediante prova
testemunhal inequívoca. Pesquisei a matéria e encontrei três outros julgados do
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, dois da lavra de membros daquela
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Corte, alçados depois ao Superior Tribunal de Justiça e que vieram a se constituir
em dois grandes Juízes do STJ, os Ministros Athos Gusmão Carneiro e Ruy
Rosado de Aguiar. Consignei, então, na respectiva ementa:
“Accessio possessionis. Admite-se a prova por testemunhas, como
de moderna e reiterada jurisprudência (TJSP, “Jurisp. Brasileira”, 145/145; TJRS,
RF 288/159, RJTJRS 119/357 e TA 658/175). Acresce que os transmitentes são
também confrontantes e nessa condição foram citados e nada impugnaram”.
Disposições do novo Código Civil
O novo Código Civil, em vigor desde 10 de janeiro de 2003, dispõe
sobre o usucapião extraordinário no art. 1.238, praticamente nos mesmos termos
do Código Civil de 1916, mas com redução para 15 (quinze) anos do prazo
necessário para alcançá-lo, prazo que, conforme o parágrafo único, se reduz a 10
anos “se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou
nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
Penso que a jurisprudência vai admitir essa redução de prazo
somente na hipótese de a moradia ou as obras ou serviços de caráter produtivo
datarem de, pelo menos, 10 anos.
A mesma redução existe em relação ao usucapião ordinário no art.
1.243, que estabelece o prazo de dez anos para o usucapião com justo título,
reduzido tal prazo a cinco anos se o possuidor adquiriu o imóvel por justo título,
em caráter oneroso e o registro houver sido cancelado, desde que o possuidor
tenha estabelecido moradia no imóvel ou nele haja realizado investimentos de
interesse social e econômico.
Penso que podia perfeitamente ser dispensada essa condição,
aliás um pouco. De registro cancelado, por forma a bastarem, para a redução, a
aquisição a justo título e a realização de investimentos de caráter econômico ou
social.
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Vê-se que a redução do prazo, tanto do usucapião extraordinário
como do ordinário, presta homenagem ao princípio constitucional da função social
da propriedade, beneficiando aquele que nela instala sua moradia ou implanta
obras e serviços de caráter social ou econômico.
Outras espécies de usucapião
Além dessas espécies de usucapião, que são as tradicionais, de
largo uso no foro – o extraordinário e o ordinário, – há duas outras previstas na
Constituição Federal, e a partir dela, no Estatuto da Cidade e no Código Civil, o
usucapião especial urbano e o usucapião especial rural e, ainda outra, que seria a
quinta, objeto do art. 10 da Lei n. 10.257 – o “Estatuto da Cidade”, com alguns
pontos de contacto com a de que trata o novo Código Civil, no § 4º do art. 228,
como veremos adiante.
OS USUCAPIÕES CONSTITUCIONAIS
O usucapião especial urbano
O art. 183 da Constituição Federal e, na sua esteira, o art. 9º do
Estatuto da Cidade disciplinaram o usucapião especial urbano, assim tratado no
art. 1.240 do Código Civil:
“Art. 1.240 -- Aquele que possuir como sua área urbana até
duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Os requisitos para esse usucapião, portanto, são a área máxima de
250m², a utilização como moradia, a posse tranqüila e sem oposição e não possuir
o requerente outro imóvel.
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O usucapião especial rural
O art. 191 da Constituição Federal dispõe sobre o usucapião rural,
nestes termos:
“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano,
possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em
zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu
trabalho ou de sua família, tendo nela moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.
Prestigia-se o possuidor que há mais de cinco anos lavra a terra e
nela mora com a família, dando inequívoca finalidade social à terra.
A norma foi reproduzida no art. 1.239 do Código Civil.
Os dispositivos legais são suficientemente claros, dispensando
maiores considerações.
O usucapião coletivo
Há um quinto tipo de usucapião, o de que cuida o art. 10 do
Estatuto da Cidade, o usucapião coletivo de áreas urbanas com mais de duzentos
e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua
moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, “desde que os possuidores
não sejam proprietários de outro imóvel rural ou urbano”.
É admissível a soma do tempo de posses (§ 1º); a declaração do
usucapião coletivo será feita por sentença, para fins de registro no Cartório de
Imóveis (§ 2º) e, ainda na sentença, o juiz “atribuirá igual fração ideal do terreno a
cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe,
salvo a hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações
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ideais diferenciadas”.
O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível
de extinção, salvo deliberação por dois terços dos condôminos, no caso de
execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
As deliberações relativas à administração do condomínio especial
serão tomadas por maioria de votos, obrigando os demais, discordantes ou
ausentes.
Em norma inspirada no art. 923 do CPC, que veda a propositura de
ação de reconhecimento do domínio na pendência do processo possessório, o art.
11 do Estatuto da Cidade manda sobrestar quaisquer outras ações petitórias ou
possessórias que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.
Naturalmente até decisão final do pedido de usucapião coletivo.
O art. 12 indica os legitimados à propositura da ação de usucapião
especial, entre eles os possuidores em estado de composse e, como substituto
processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída,
com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos
representados.
Na ação é obrigatória a intervenção do Ministério Público, tendo o
autor os benefícios da justiça gratuita, inclusive perante o registro de imóveis.
O rito é o sumário (art.14).
O art. 13 da lei em causa é expresso, ainda, que “a usucapião
especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo
a sentença que a reconhecer como titulo para registro no cartório de registro de
imóveis”.
As normas constantes do Estatuto da Cidade, por si sós,
comportariam uma palestra específica pelas inovações que encerraram, sendo
certo, contudo, que vêm ao encontro de justas aspirações sociais de comunidades
que passaram a ocupar com ânimo definitivo áreas na zona urbana, com centenas
de famílias e, decorrido algum tempo, são ameaçadas de desocupação com todo
o rol de problemas que isso pode acarretar.
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O usucapião em defesa, na reivindicatória, de área
considerável, com indenização
O projeto do Código Civil, de 1975, preconizou disposição análoga
(no § 4º do art. 1.266), que veio a se constituir no § 4º do art. 1.228, com esta
redação:
“O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel
reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais
de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem
realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz
de interesse social e econômico relevante”.
A diferença entre essa disposição e a que se refere ao usucapião
coletivo de que trata o Estatuto da Cidade é que este é requerido em ação própria,
por pessoas de baixa renda, ocupantes da área com propósito de moradia, como
vimos precedentemente, e -- no caso do § 4º do art. 1.228 do Código Civil -- a
alegação é feita em ação reivindicatória, não se exigindo posse para fins de
moradia, nem se questionando a renda dos ocupantes.
Esta ação, como se sabe, é a ação do proprietário não possuidor
contra o possuidor não proprietário.
O direito brasileiro sempre admitiu e continua a admitir, nas
contestações em ações reivindicatórias, a alegação de prescrição extintiva,
também chamada de alegação de usucapião em defesa (Súmula 237 do STF).
Nela, o réu diz que possui o imóvel de maneira pacífica e incontestada, indicando
o tempo dessa posse e afirma que embora não tenha título de domínio reúne os
requisitos necessários para obtê-lo.
Reconhecida essa defesa (evidentemente após a instrução
probatória), o juiz mantém o réu na posse do imóvel e julga improcedente o pedido
do autor, pois o tempo decorrido desde que ele deixou de exercer posse do imóvel
fez com que perdesse os direitos conseqüentes do domínio.
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Essas decisões não serviam para o registro de imóveis.
A partir de janeiro de 2003, com a entrada em vigor do novo
Código Civil, a exemplo de como ocorre com o usucapião coletivo do Estatuto da
Cidade, a sentença a que se refere o § 4º do art. 1.228 é, agora, suscetível de
transcrição.
Uma observação a mais sobre este tema.
O problema da indenização
No Estatuto da Cidade não se prevê indenização ao proprietário
despojado do imóvel em tais condições. Na verdade, sendo o usucapião requerido
por pessoas de baixa renda, nem há cogitar de pagamento, por elas, de
indenização.
Mas, em relação ao usucapião em defesa, a que se refere o § 5º
do art. 1.228 do Código Civil, que pode ser apontado como uma sexta modalidade
de usucapião, porque a sentença é suscetível de assento no registro de imóveis,
vigora a seguinte disposição:
“No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa
indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título
para o registro do imóvel em nome dos possuidores”.
Não se esclarece quem deverá pagar a indenização, mas vai
tomando corpo a tese de que são os próprios usucapientes que deverão fazê-lo,
como lembra Maria Helena Diniz – que considera a hipótese uma desapropriação
judicial, só que, é claro, em favor de particulares, como, conforme a aludida
autora, entenderam os participantes de uma Jornada de Direito Civil, realizada
pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal (in Novo Código Civil, 1ª
ed., Saraiva, p. 871).
Pelo Estatuto da Cidade, a sentença que acolher o usucapião
coletivo serve, desde logo, para o registro de imóveis (art. 13).
De acordo com o § 4º, do art. 1.228 do novo Código, contudo,
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somente após pago o preço “valerá a sentença como título para o registro do
imóvel em nome dos possuidores”.
O usucapião de composse
O usucapião coletivo do Estatuto da Cidade e o em defesa na
reivindicatória (novo Código Civil, § 4º do art. 1.228), não se confundem com o
requerido em litisconsórcio, por diversas pessoas em composse, que sempre se
admitiu nas modalidades extraordinária ou ordinária.
Os titulares da composse, que geralmente decorre de indivisão de
heranças por não ter sido providenciado o inventário, estão, também, legitimados
a requerer o usucapião coletivo, ou mesmo alegar, em defesa, na ação
reivindicatória da área que ocupam, a perda da propriedade pelo reivindicante (art.
1.228, § 4º).
A ação de usucapião
Para obter a respectiva sentença declaratória da propriedade pelo
usucapião, deve o autor, por intermédio de advogado, promover ação própria, no
juízo competente, expondo os fundamentos do pedido; juntando planta do imóvel
(deve ser apresentada a ART e o memorial descritivo elaborado pelo agrimensor
ou engenheiro que confeccionou a planta); pedindo a citação da pessoa em cujo
nome estiver o imóvel registrado (ou juntando certidão de que não há registro
anterior) e requerendo, ainda, a citação dos confrontantes e, por edital, dos
interessados incertos ou eventuais interessados. O pedido deve ser feito com
outorga uxória, se casado o requerente (STJ, REsp n. 60.592-0).
Serão intimados os representantes das Fazendas Federal,
Estadual e Municipal.
O representante do Ministério Público intervém no processo,
obrigatoriamente.
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Havendo contestação, adota-se o rito ordinário, cumprindo ao
autor, por testemunhas, perícias e demais meios, provar a sua posse.
Não havendo contestação o juiz profere a sentença.
Duas outras palavras finais.
O usucapião de terras na ilha
A primeira a de que, embora os bens públicos sejam insuscetíveis
de usucapião, o que foi enfaticamente reafirmado na atual Constituição, é possível
o usucapião de imóveis localizados nas ilhas costeiras se a posse ad
usucapionem se completou antes da data de promulgação da atual Constituição
(5-10-1988).
É que a Constituição, editada naquela data, declarou, de maneira
enfática, de domínio da União também as ilhas costeiras e não só as ilhas
oceânicas, como o fizera a Constituição de 1967/69. Mas, por entendimento
doutrinário e jurisprudencial, ressalvam-se as posses cujos requisitos para o
usucapião se completaram antes do dia da promulgação da Constituição, na
esteira de entendimento do Supremo Tribunal Federal, nestes termos:
“É possível o usucapião de bens públicos na vigência do Código
Civil, desde que consumado anteriormente à vigência do Decreto n. 22.785, de
1933”.
Esse decreto, registre-se, declarou imprescritíveis os bens
públicos.
Precedentes judiciais
A Justiça Federal de primeira e segunda instâncias vem admitindo
o usucapião de imóveis localizados nas ilhas costeiras, desde que os requisitos
respectivos (a posse pacífica, com ânimo de dono, por vinte ou mais anos)
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tenham-se consumado antes de entrar em vigor a Constituição de 1988.
São inúmeras as decisões a respeito, do colendo Tribunal Regional
Federal da 4ª Região, podendo ser referida, dentre elas, a lavrada na Apelação
Cível Ap. Cív. n. 97.04.51605-3/SC, rela. a Desembargadora Federal Maria de
Fátima Freitas Labarrére, com esta ementa, no ponto em que interessa:
“2. As ilhas marítimas, dentre elas compreendidas as oceânicas e
costeiras, efetivamente se encontram no rol dos bens pertencentes à União.
Contudo, há que se ter presente que tal situação somente foi consolidada com a
promulgação da Constituição Federal de 1988. Decorre daí que se a posse tiver
sido exercida no período de 20 (vinte) anos anteriores à atual Carta Magna, o
imóvel é indiscutivelmente passível de usucapião”.
Mais recentemente, acórdão relatado pelo Desembargador Federal
Amaury Chaves de Athayde, na Apelação Cível n. 494.685, restou decidido:
“Administrativo e processual civil. Usucapião extraordinário –
Imóvel situado em ilha costeira – Implemento dos pressupostos legais sob o
ordenamento constitucional anterior (CF/67) – Factibilidade.
“-- Consabido que a ordem constitucional anterior não elencava as
ilhas costeiras no rol de bens públicos, é factível a acolhida de usucapião
extraordinário de área ali situada, desde que preenchidos os requisitos legais a
tanto em momento anterior à Constituição Federal de 1988 que, expressamente,
ressalvou essa situação pré-constituída”.
Prazos de prescrição
A outra observação é de que na contagem do tempo necessário ao
usucapião, em face da diminuição do prazo, do Código Civil antigo para o novo, há
de se observar as regras de direito intertemporal, constantes dos artigos 2.028 a
2.030 do novo Código Civil.
Como regra geral, de acordo com o art. 2.028, se já houver
decorrido mais da metade do tempo exigido pelo Código anterior, o prazo de
prescrição regula-se pelo antigo Código Civil. Do contrário, isto é, não tendo
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decorrido mais da metade do prazo, este, para efeito de prescrição, é o do novo
Código Civil.
O art. 2.029 fixa regras de transição para a contagem dos prazos
reduzidos, tanto no usucapião extraordinário como no ordinário, em face do
estabelecimento de moradia e obras de caráter social e econômico, bem como
para a hipótese do § 4º do art. 1.228 do novo Código Civil, relacionada com a
alegação de usucapião em defesa na reivindicatória ou no usucapião coletivo do
Estatuto da Cidade.
Em todas essas hipóteses, e pelo prazo de dois anos após a
entrada em vigor do novo Código Civil, esses prazos são acrescidos de dois anos.
Estas as considerações que julguei oportuno trazer-lhes sobre o
usucapião, esse importante instituto de direito, que, por isso mesmo, é alvo de
constantes inovações.
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